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免费足球贴士网(www.hgbbs.vip):酒店投资回报延期,原因或藏在单房成本里

admin2022-09-172

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文|酒管财经

编辑|阿鳅

酒店在单房投入的成本看似只是一个点,其实它能够影响回本时间这条线,甚至波及盈利水平的整个面。

最近,有酒店投资人告诉《酒管财经》,原本酒店的回本周期是3.5年,因为疫情因素,乐观估算回本周期可能要延长1到2年时间,而回本后还可能面临翻新。而在此前,酒店预估投资金额与实际投入有很大差距,都相应地拉高投入成本。

不论是酒店回报周期延长,还是投资超预算,这背后都隐含一个关键因素:如何控制酒店投资中的单房成本?

单房成本决定了酒店的基本盘

最近,有酒店投资人跟《酒管财经》分享了他的投资经历,在做酒店投资前,他听到最多的就是“保证3年能回本”“2年半就能实现回本,接下来7年时间都是利润。”

而在正式运营之后,他发现酒店的回报率并不能达到这么高。酒店开业5年,客房的出租率平均可以达到70%以上,但是,距离回本还有很大的距离。

他告诉《酒管财经》,疫情带来的影响的确存在,但并不是主要原因,他认为,主要包含三个方面:

第一,管理层频繁更换。“开业五年,店长换了3个,我成为酒店店长训练营”。

投资人说,加盟品牌后,店长一直是总部派来的,但是因为匹配度不高、经验水土不服、管理太教条等原因,频繁更换店长。管理层的变动,首先就是业绩的浮动,员工的人心不稳。

第二,品牌升级,加大投资。

近两年,为了迎合消费者,品牌不断升级,从2.0到5.0版本,顾客体验感会有所上升,但是追加的成本就更多了。

举例来说,最近这两年说的比较多的就是酒店数字化、智能化客房升级,就需要将原有的客房装修增加更多智能化产品,无形中就会追加投资。投资和业绩无法达到平衡时,酒店投资回报的时间就会延长。

第三,单房收益降低。

控制了单房筹建成本,却忽视了单房运营成本。当初在选择品牌时有开发经理告诉他,如果酒店的经营没有问题,入住率一直有保障的话,三到五年之内回本是很普遍的情况,快一点的甚至不到三年就可以收回全部的投资。所以,在投资前期,他就做好了功课,在装修房间时,控制了筹建成本。

但是他发现,酒店开始营业后,单房运营成本开始变得不可控,比如人工成本、易耗品成本的提高,让单房收益并不乐观,这也是酒店投资回报延期的主要原因。

按照酒店投资及运营的逻辑来看,单房成本可以分为单房筹建成本,以及单房运营成本。

具体来说,单房筹建成本要根据物业结构及酒店产品来分析,在选择物业的时候确定项目定位以及单房筹建的价格区间,同时根据价格区间与施工单位洽谈合理的价格,签订总包合同(包含开门营业,多数情况下不含消防验收)。

而单房运营成本,包括房租、能耗、人工、客耗品等。

我们可以理解成一个起点不为零向上的曲线,在一定房间范围内成本是一定的,随着房间的增加,成本增加的幅度会减少。也就是说在一定范围内,成本是基本上固定不变的,随着入住率的上升,成本也会呈现不规则比例的上升。

以100间房中端酒店举例:入住率在30-50间房的时候,单房成本在140-160元,入住率在50-70间房的时候单房成本在120-140元。所以,要想控制单房运营成本,首先要清楚自己酒店不同卖价、不同入住率情况范围,再做相应的调整。

单房成本从哪些方面来控制?

1、单房筹建成本

首先酒店房间、空间离不开专业设计规划,筹建时酒店的有效利用空间坪效极容易被忽视。

比如大多租赁物业,租金是按房本的面积来计算,这里面第一个容易忽视的因素是公摊面积,有的物业公摊能占到40%,甚至更高。

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另外,同样是1万平方米的两个酒店物业,租金成本就有不同,因为出房量的不同,有的物业异型房、暗房、柱子比较多,都会造成租金成本的增大。

除此之外,物业结构、性质也会决定酒店筹建成本的高与低,比如像疫情这类极端情况,有的物业可以免租、打折、适当延期等,有的则难以实行。

还有一些物业由于设施老旧,需要改造,也是一项不小的成本,还可能遇到一些物业产权不清晰,后续运营的相关证件都很难办理。

总结来说,选址其实就决定了物业空间坪效的最大利用率。

其次是设计。

同样的一个物业找不同的两个设计公司出房,可能一家能出100间房,另一家可能设计出110间房。对比两个方案的收益率来说,假如ADR(已售客房平均房价)都一致的情况下,OCC(入住率)差一两个点,房量多的收益率自然要大于房量少的收益率。

也就是说,像很多中端酒店的营收,更多是靠房量。

而从设计的细节来看,像一些纵深较大的楼层,优秀的设计师会设计出诸如办公室、保洁间、库房等一系列功能间,但有的设计师会直接设计成库房,房屋的空间利用率就会降低。

说完了筹建,我们再来看施工。

专业施工队伍+专业监督监理,避免工程瑕疵和二次返工,确保设备使用寿命。

这中间,专业与非专业的施工队伍,施工的成本也是不一致的。表现在一些不专业的施工方,可能致使酒店渗水、墙体发霉、管道堵塞、偷工减料等。有的酒店翻新需要10年,施工不专业可能2-3年就要翻新。

再来说监理,很多施工有监理不假,但酒店需要有预期性的监理,比如,当下的设计满足且符合现在的状况,如果没有远期规划,后续市场变化,酒店再做调整也会带来成本的提升。

第三点是,性价比适合的物资,避免贪小便宜吃大亏。

购买物资的时候,像一些非A类采购物业,比如管道采用相对便宜的,空调、电视用杂牌,可能会导致因为贪图小便宜,为后期带来更多使用的不便。

而一些国际联号酒店在物资采购方面,还有价格限制,不能低于某个价格水平。

2、单房运营成本

在运营层面,首先要考量的是合理的人员配比+员工培训、监督、考核机制。

如果有同样的人房比,不同的培训、监督机制,运营效率的不同,带来的成本是有差异的。

比如儿童房墙面出现污渍,如果快速清理,壁纸可以继续使用,相反搁置后再处理可能就要改换,中间就出现成本的差异。所以,培训的同时,也需要监督机制的配合。

其次是,合理有效的节能减排措施和节能激励方案。

这里面,员工需要有对各项水、电、易耗品等节能的意识。

最后是稽核检查监督制度。像一些火车站附近的酒店,顾客晚上11点赶车,这类全天房就有可能再次销售而不录入系统。

总结

物业本身可能就决定了坪效,但专业的设计能够为坪效加分。

施工可能存在的瑕疵,造成的返工、短时间内翻修等也影响正常的经营,不仅有时间成本、也有客诉的可能。

运营端各项培训、监督、稽核等机制就是避免部分员工因疏忽造成的浪费,甚至是人为瞒报出现的收益流失。

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